Что выгоднее, ипотека или аренда?

Не пора ли, друзья мои, нам замахнуться на Вильяма, понимаете, нашего Шекспира? — И замахнёмся! А что?

Вот и я решил от мелких тем и копеечной экономии перейти к вещам глобальным, практически уровня «Быть или не быть?». Тема выбора между ипотекой и арендой с экономической точки зрения весьма актуальна, хотя, как мне кажется, она незаслуженно остаётся в стороне при принятии решения о том, где и как жить дальше — в собственной, пусть ипотечной, квартире, или скитаться по арендованным. Получается так, что у нас в стране со времён СССР собственная квартира — символ достатка и некой солидности. А до 2014 года это была ещё и очень выгодная инвестиция средств. Однако последние годы изрядно уронили инвестиционную привлекательность квартир, и люди потихоньку начинают понимать, что собственная недвижимость, это скорее пассив и якорь, нежели актив. Особенно в больших городах собственная квартира привязывает тебя к месту и затрудняет смену работы. Но не буду агитировать за тот или другой вариант, нефинансовые плюсы и минусы люди, скорее всего, представляют сами. Мы же попробуем разобраться с денежной стороной вопроса.

Понятно, что в наших вычислениях речь пойдёт о довольно длительном промежутке времени, и что там будет в нашей стране через 10 лет ни один Настрадамус не предскажет, однако сделаем ряд предположений, исходя из текущей ситуации и общемировой практики. Предположим, что процентные ставки и инфляция сохранятся на текущем уровне, и что цена жилья и арендной платы будет расти пропорционально инфляции. Конечно, тут не Европа и не США, стабильностью и не пахнет, но на рубеже в 15 лет результаты вполне могут приблизиться к нашему предположению. Итак, наши исходные данные таковы. Мы хотим купить двухкомнатную квартиру в небольшом областном центре РФ. В нашем городе недорогие новостройки и пристойная вторичка стоят от 2х млн. рублей, именно такой бюджетный вариант и берём. Предположим, у нас есть 400 тыс. на первый взнос, надо взять кредит на 1,6 млн. Без программы льготного кредитования вы вряд ли можете рассчитывать менее чем на 10% годовых по ипотечному кредиту. Конечно, некоторые банки в рекламе указывают меньшие цифры, но окажется, что вы должны иметь у них зарплатную карту, застраховать жизнь и т.д. Любое из этих действий будет вам стоить лишних денег, так что по факту вы всё равно выйдете на те самые 10%. Тем более, цифра красивая, круглая :). Примем инфляцию, с которой будет расти стоимость аренды и цена квартиры на вторичном рынке за 5% годовых — тоже красивая и близкая к статистике цифра. Аренда аналогичной пристойной квартиры со всем необходимым стоит порядка 12 тыс. в месяц (квартплата в обоих случаях сверху, её можно не учитывать). Выгоду от аренды мы будет инвестировать самым надёжным способом — в банковский вклад. Сейчас ещё можно найти варианты на 7% годовых или чуть выше, но возьмём чуть более консервативный вариант — 6,5%. Сейчас обычный срок ипотеки — 15 лет, мы также возьмём его за основу, посмотрим, что получим через 15 лет при аренде и ипотеке.

Итак, в случае ипотеки всё довольно просто и понятно. Размер ежемесячных платежей фиксированный и составляет 17.194 рубля или 206.328 рублей в год. Уплатив в итоге банку более 3х миллионов рублей, вы будете полноценным собственником квартиры стоимостью свыше 4 млн. рублей (точнее, 4,158 млн.). Да, вот он, рост по 5% в течение 15 следующих лет.

В случае аренды мы сможем инвестировать как первоначальный взнос, так и разницу между стоимостью ипотеки и арендной платой. Правда, из-за роста арендной платы вместе с инфляцией ближе к концу 15-летки нам уже придётся напротив, немного залезать в кубышку. Расчёты, проведённые в Excel показывают, что наши начальные 400 тыс. превратятся в 1 млн., а экономия на платежах даст всего 274 тыс. Итого в случае аренды к исходу 15 лет мы останемся с 1,3 млн., чего будет явно недостаточно для приобретения новой квартиры, ибо это в три раза скромнее, чем собственная квартира на 4 млн. рублей.

Как видите, исходя из наших начальных предположений, ипотека выгоднее аренды. Однако экономисты обычно рассматривают несколько сценариев развития ситуации, давайте и мы сделаем то же самое. Например, предположим, что удалось снять квартиру всего за 10 тыс. в месяц. В этом случае арендатору удастся накопить уже 2,14 млн., но всё равно недостаточно. Другой сценарий — на рынке недвижимости продолжается стагнация, в результате стоимость жилья и аренды растёт всего на 1% в год. В этом случае ипотечник останется с квартирой на руках стоимостью 2,32 млн. рублей, а арендатор накопит уже 2,4 млн., так что при желании сможет купить квартиру и «на сдачу» даже обзавестись кое-какой бытовой техникой. А вот последний сценарий, который можно условно окрестить европейским. Инфляционный рост цент мы предполагаем в размере прежних 5%, но при этом ставки по депозитам уменьшаются до тех же 5%, и при этом ипотеку нам дают под скромные 7% годовых. Ежемесячный платёж по ипотеке составит всего 14.381 руб., и арендатор жилья к концу 15 года останется почти без средств — всего с 251 тыс. рублей — на год аренды.

Кстати, мы тут не учли ещё один небольшой аспект — налоговые вычеты. При ипотеке вся уплаченная нами сумма даёт право на имущественный вычет. По факту из уплаченных нами денег 2 млн. — это стоимость квартиры, на эту сумму максимум и можно получить вычет при покупке недвижимости, а остальное — это уплаченные проценты по ипотечному кредиту, по которым также даётся вычет. Итого владелец ипотечной квартиры, если он наёмный работник, сможет вернуть 13% от 3,495 млн., что составит 454 тыс. Это ещё один плюсик в копилку поклонников ипотеки. Есть также специальные субсидируемые государством программы ипотеки, когда пониженную ставку по кредиту могут получить молодые семьи (до 35 лет) и семьи с 2 и более детьми. Также дополнительно могут уменьшить свой взнос, а значит и проценты по кредиту, мамы двух и более детей по программе материнского капитала. Использование маткапитала на улучшение жилищных условий, пожалуй, самый разумный вариант из имеющихся.

Как вы видите, на данный момент ипотека получается выгоднее аренды жилья. Арендаторы могут получить выгоду, только если на рынке жилья стагнация, и цены на жильё и аренду не растут. Надеюсь, такой стагнации в течение аж 15 лет не будет, ибо это значит, что в государстве полная беда… Конечно, ипотека — это не фунт изюма, это очень большие ограничения и серьёзные риски (риск невыплаты при потере работы или вспомните тех же валютных заёмщиков несколько лет назад), но собственная квартира в нашей стране — это по-прежнему свидетельство достатка и солидности 😉.